Em qual situação não é preciso recolher Imposto de Renda em venda de imóvel?

Muita gente não sabe que, ao vender um bem ou direito, pode ter de pagar Imposto de Renda, que deve ser recolhido não na época da declaração anual, mas no mês subsequente à alienação (ou venda) do bem.

O imposto de renda só é devido quando existe o chamado ganho de capital. Em outras palavras, você só precisa pagar o tributo se conseguir vender o bem por um valor maior do que pagou. Em quais casos a Receita Federal não tributa o ganho de capital auferido com a venda de um bem ou direito?

O InfoMoney consultou Juliana Vaz, tributarista do VBSO Advogados, e Daniel de Paula, especialista tributário da IOB, para separar os principais pontos sobre o tema. Confira:

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Isenção é concedida em alguns casos

Ainda que a definição do preço de venda seja fácil, o mesmo não vale para a definição de preço de compra. O custo de aquisição do bem é equivalente ao total desembolsado para a sua compra que, no caso de financiamentos, por exemplo, equivale à soma da entrada e das prestações.

Quanto menor o valor de aquisição maior o ganho de capital e, consequentemente, o imposto a ser recolhido. De maneira geral, a Receita Federal não permite o reajuste dos valores de compra dos bens.

A Instrução Normativa da Receita Federal nº 84/2001 definiu os termos de reajuste do valor de compra de bens até 31/12/1995, quando a correção deixou de ser aplicada. Entretanto, nem sempre é preciso recolher imposto sobre o ganho de capital auferido, já que existem situações em que a Receita Federal isenta o contribuinte desse pagamento.

Para a legislação tributária, as indenizações são rendimentos isentos. A Receita Federal isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital obtido em indenizações por terra desapropriada para reforma agrária, sinistro, furto ou roubo de objeto segurado.

Imóveis geram maior parte das dúvidas

A maior parte das dúvidas e, consequentemente, dos erros relacionados à necessidade de recolhimento do imposto sobre ganho de capital está concentrada nos bens imóveis.

A primeira coisa a se saber é que todos os contribuintes que venderam imóvel único por um valor inferior a R$ 440 mil estão isentos do pagamento de imposto sobre o ganho de capital, desde que não tenham efetuado, nos cinco anos anteriores, alienação de outro imóvel a qualquer título.

Também está isenta do pagamento de imposto sobre ganho de capital a venda dos imóveis que foram adquiridos até 1969. Nos casos de permuta de unidades imobiliárias em que não é feito pagamento de diferença em dinheiro e que não envolva qualquer outro bem ou direito, não há ganho de capital a ser tributado.

Com a edição da Lei nº 11.196/2005, o ganho de capital obtido com a venda de um imóvel que for utilizado para a compra de outro imóvel residencial, desde que essa compra aconteça em até 180 dias da venda, ou que use os recursos para quitar – total ou parcialmente – outro imóvel dentro do mesmo prazo também está isento do recolhimento de Imposto de Renda.

A Lei nº 11.196/2005 também alterou o fator redutor, que é aplicado no cálculo do ganho de capital auferido com a venda de imóveis. Vale notar que o fator já era adotado na venda de imóveis adquiridos entre o período de 1969 e 1988. Nesses casos, o fator varia de 100% para imóveis adquiridos em 1969 até 5% para imóveis comprados em 1988.

Por exemplo: se na venda de um imóvel comprado em 1988 o ganho de capital auferido foi de R$ 50.000,00, o que o fator redutor faz é diminuir esse montante em 5%, de forma que o ganho de capital cai para R$ 47,5 mil. Vale lembrar que esse percentual de redução é automaticamente calculado pelo programa suporte de ganho de capital, e não precisa ser preenchido pelo contribuinte.

Bens de pequeno valor

Outra dúvida comum está relacionada à venda de bens de pequeno valor. Como declarar, por exemplo, o ganho obtido com a venda de eletrodomésticos e computadores? Esses ganhos são passíveis de tributação? É isento do Imposto de Renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a:

a) R$ 20.000,00, no caso de alienação de ações negociadas no mercado de balcão; e
b) R$ 35.000,00, nos demais casos.

Também é concedida isenção aos sócios que recebem restituição da sua participação acionária em uma determinada empresa não em dinheiro, mas em bens e direitos. Neste caso, o ganho de capital é tributado na empresa.

Posse conjunta

Uma situação comum ocorre nos casos em que o bem ou direito não pertence a uma única pessoa, mas a um grupo. Como calcular, por exemplo, o ganho com a venda de um imóvel que pertence a mais de um dono? Nesse caso, o tratamento tributário vai depender de como a posse do bem é compartilhada.

No caso de bens possuídos em condomínio, o que inclui os casos de união estável, o valor da venda é calculado de acordo com a parcela pertencente a cada condômino ou coproprietário. No caso de união estável, essa parcela é fixada em 50%. Assim, no caso de imóvel em condomínio, cada um dos condôminos está isento do recolhimento de imposto, desde que a sua parte não supere o teto de R$ 440 mil.

O mesmo já não acontece nos casos em que os bens estão em comunhão. Esse é o caso, por exemplo, das sociedades conjugais, que são estabelecidas entre casais e cujos termos variam de acordo com o regime de casamento. Nesses casos, o teto de isenção não é baseado na parte que pertence a cada um dos cônjuges, mas sim ao valor do bem como um todo. No caso do regime de separação de bens, os requisitos para a isenção podem ser verificados individualmente, por cônjuge.

FONTE

Sobre o Autor

Ubiratan Motta
Ubiratan Motta

Historiador que dedicou sua vida à carreira militar. Especialista em recursos humanos e logística, e com vasta experiência em operações e missões das Forças Armadas.

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